房地产在波动中趋稳、在转型中成型

“2025年中国房地产市场仍处于深度调整期”，在19日中新社举行的“国是直通车——2026年中国经济形势分析会”上，清华大学房地产研究中心主任吴璟表示。他认为中国房地产从全年表现看，“短周期在波动中趋稳，长周期在转型中逐步成型”，市场正在发生一系列具有方向性意义的积极变化。

清华大学房地产研究中心主任 吴璟 国是直通车 汪俐辰 摄

吴璟指出，从短周期看，2025年房地产市场经历多次起伏，投资和新房销售同比仍处下降区间，但并未改变整体趋稳的基本态势，并释放出四个值得关注的积极信号。

首先，房地产交易总规模趋于稳定。她表示，单看新建商品房销售面积同比下降并不能全面反映市场变化。随着房地产从“增量为主”向“增量与存量并重”转变，将新房与二手房合并观察后可以看到，无论是全国层面还是主要城市层面，前11个月总体成交规模已明显趋稳，部分城市甚至出现同比小幅增长。“销售规模的企稳往往领先于价格企稳，这是一个重要的前导信号。”

其次，城市与区域分化进一步加大。吴璟指出，无论是城市之间，还是城市内部不同区位之间，房地产市场的“温差”更加明显。新动能集聚、库存压力较小的城市和区域表现更为活跃，核心城市、优质地段优势凸显。这种分化不仅体现在成交量和价格上，也体现在土地市场中，优质地块持续受到开发企业青睐。

第三，控增量政策效果逐步显现。尽管2025年房地产开发投资同比下降幅度较大，但吴璟认为，应从供需结构调整的角度辩证看待这一变化。当前控增量、去库存、优供给的政策取向，有助于缓解供给压力，引导市场理性回归，有利于房地产市场的中长期稳定。

第四，去库存出现积极变化。她指出，2025年11月末全国商品房待售面积环比明显下降，表明此前供给端与需求端政策开始形成合力，库存这一关键指标出现实质性改善。

“综合来看，2025年房地产市场虽有反复，但整体正在向稳定方向演进。”吴璟说。

从更重要的长周期视角看，吴璟认为，2025年是房地产新旧模式转换的重要节点，主要体现在三个方面。

一是风险出清取得阶段性成果。保交楼、保交房任务在2025年全面完成，交付风险明显收敛，部分出险房企债务重组取得积极进展，为房地产行业修复运行基础、实现平稳转型创造了条件。

二是房地产回归民生导向更加清晰。“好房子”成为贯穿2025年的关键词。从中央文件部署到具体规范实施，安全、舒适、绿色、智慧等标准不断细化，头部房企加快构建“好房子”产品体系，住房需求正从“有没有”转向“好不好”。

三是城市更新成为新增长点。随着城市发展从增量扩张转向存量优化，以城市更新为抓手推动高质量发展，不仅服务于城市功能提升，也为房地产业、建筑业等传统行业提供了新的发展空间。中央经济工作会议首次将高质量城市更新明确为扩内需、稳增长的重要路径，释放出清晰政策信号。

展望2026年，吴璟表示，房地产行业仍将围绕“修复、稳定、转型”三项并行任务推进。随着风险修复取得实质进展、转型路径逐渐清晰，以及刚性和改善性住房需求的客观存在，再叠加供需两端政策工具箱的持续完善，房地产市场继续向稳定方向发展具备基本面和政策环境支撑。

“在修复和转型的基础上，实现稳定、止跌回稳，而不是回到老路，是房地产迈向新发展阶段的关键命题。”她说。